¿Qué ocurre si no se puede escriturar la compra por falta de financiación?

Vamos a abordar hoy un problema que no deja de ser relativamente frecuente, y es el caso del comprador de un inmueble, que, una vez firmado el contrato de arras, no consigue la financiación suficiente para poder cumplir con el pago y por lo tanto no se otorga la escritura de compraventa. Hay quien sugiere que en estos casos hay una imposibilidad de cumplimiento por parte del comprador alegándose la cláusula rebus sic stantibus, y quien, normalmente la parte vendedora, entiende que se trata de un incumplimiento del contrato que faculta al vendedor a hacer suya la cantidad entregada en concepto de arras.

La Jurisprudencia ha zanjado estos casos abonándose a esta segunda opción, esto es, en el sentido de que el riesgo de financiación corresponde al comprador, por lo que, caso de no obtenerlo, habrá incumplido el contrato de arras. Como ejemplo de esta doctrina podemos encontrar la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (Roj: STS 2848/2017 - ECLI:ES:TS:2017:2848) en la que se lee: en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación. Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación. Y añade, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar ( art. 1182 CC ) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer ( art. 1184 CC ), no es aplicable al deudor de dinero.

No obstante hay supuestos en los que esta distinción no es tan clara; casos en los que en la imposibilidad de obtener financiación por parte del deudor, interviene, de una u otra forma, el vendedor. Nos referimos a situaciones, por otra parte, tampoco infrecuentes, en las que, la falta de financiación proviene de irregularidades jurídicas del inmueble, como puede ser la discordancia física y jurídica entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, cuando ello sea relevante para obtener la financiación y no se haya informado debidamente a la parte compradora. Ese, precisamente, fue el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid en su Sentencia de 17 de diciembre de 2020 (Roj: SAP M 15606/2020 - ECLI:ES:APM:2020:15606) que vino a revocar la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por el comprador, y la Audiencia, acogiendo la última de las pretensiones subsidiarias de la demanda, estima la apelación y con ello la demanda en el sentido de declarar resuelto el contrato de arras, y condenando a la mercantil demandada a devolver a la actora el importe entregado en dicho concepto, junto con sus intereses correspondientes. 

Decía dicha Sentencia que en ese caso no puede equipararse la situación creada por el problema surgido con un desistimiento del contrato de arras, no se trata de que el comprador tenga problemas para obtener financiación para pagar el precio pactado, riesgo que asume al firmar el contrato, sino que dicha dificultad procede de circunstancias derivadas de la situación jurídica de la finca objeto del contrato, por hechos que desconocían totalmente al momento de su firma. Y, aunque pueda admitirse que la vendedora desconociera esta circunstancia, no puede recaer las consecuencias de dicha situación en la parte compradora, pues la imposibilidad de otorgar la escritura de compraventa en plazo obedece a vicisitudes que la vendedora tenía obligación de conocer y comunicar previamente a la firma del contrato a la parte vendedora, máxime cuando los demandantes carecían de efectivo para el pago de la vivienda y fijaron sus expectativas cumplir el contrato de arras en la obtención de una hipoteca, porque, de haber tenido conocimiento de la real situación de la finca hubieran dispuesto de la posibilidad de llevar a cabo las pertinentes consultas en la entidad financiera para poder tener una idea aproximada de la transcendencia que ello pudiera tener en la obtención de la financiación y el plazo de su tramitación. Por consiguiente, el supuesto examinado no puede equipararse a las normales dificultades de compradores que pueden surgir para obtener financiación cuando finalmente no lo logran, sin que ello puedes exonerarles de las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras, pues en el supuesto enjuiciado el problema proviene de una circunstancia de la finca que les era desconocida, y que es completamente ajena a su influencia, y que deviene de un actuación de la que es responsable la parte vendedora, pues el contrato fue suscrito partiendo de la base de una situación de normalidad jurídica de la finca, cuando no era así, como ya se ha expuesto, lo que dio lugar a no conseguir la hipoteca que precisaban los compradores para su adquisición, siendo dicha situación equiparable al caso fortuito, hecho que exonera a éstos de responsabilidad por el incumplimiento del contrato de arras, debiendo, por ello la mercantil demandada devolver la suma que le fue entregada en concepto de arras o señal.

Si cree que necesita asistencia personalizada no dude en contactar por cualquiera de los medios que figuran en este blog. Si le ha parecido útil la información, compártala.